Madrid cuenta con 150.000 viviendas proyectas que no se han llegado a ejecutar. En concreto, 147.809 unidades son las que permanecen bloqueadas de acuerdo a un informe elaborado por Funcas. La cifra refleja el desfase entre lo planificado durante la expansión inmobiliaria de principios de siglo y lo que finalmente se levantó, un desfase agravado por los retrasos generados por la actual Ley del Suelo. Las causas de los atascos son diversas: planes generales que han quedado obsoletos, factores idiosincráticos de cada territorio, la dimensión económica y el peso psicológico de la crisis de 2008.
Desde Funcas se identifica en este excedente un claro vínculo con los procesos urbanísticos abiertos durante la burbuja inmobiliaria. En aquellos años se aprobaron suelos urbanizables de manera masiva, pero después del estallido de la cris de 2008 su desarrollo quedó “muy desigual”.
La incapacidad de hacer reales los proyectos
Las causas de este atasco son varias, aunque todos apunta a la incapacidad de convertir en viviendas reales lo que años atrás se diseñó sobre el papel. Una de las razones es de carácter normativo y político, ya que muchos planes generales llevan décadas en vigor y han quedado obsoletos frente a la realidad actual. Algunos de ellos han perdido apoyo municipal e incluso han sido anulados por sentencias judiciales.
Otra causa está relacionada con los factores idiosincráticos de cada territorio, ya que en numerosos municipios las condiciones ambientas han derivado en recursos judiciales o en intensos debates que han retrasado los desarrollos previstos. En este contexto cobra especial relevancia la reforma de la Ley del Suelo que tramita el Parlamento, destinada a otorgar mayor seguridad jurídica y a flexibilizar los instrumentos de planteamiento.
Muchas de las promociones se frenaron a medio cambio, al estar financiadas con dificultades y obligadas después a cambiar de manos. El resultado ha sido un mosaico de proyectos inconclusos que no han vuelto a ser reactivados. El informe denomina esta realidad como “la España de los descampados”, espacios vacantes en ciudades ya consolidadas que con frecuencia son utilizados como aparcamientos o usos circunstanciales.
A todo ello hay que sumar la dimensión económica. Después de la crisis financiera, muchos de estos suelos cambiaron de manos en más de una ocasión: primero en procesos de saneamiento y después en operaciones de compraventa entre nuevos actores del mercado. Esta rotación en la propiedad no se plasmó en nuevas rotaciones.
Además, en el informe, se añade un elemento fundamental: el peso ideológico de la crisis de 2008. El estallido de la burbuja dejó en la sociedad una percepción negativa hacia la construcción residencial, culpada de haber provocado la rescisión posterior. Esa visión frenó durante años la apuesta por nuevos desarrollos y convirtió a la vivienda en un sector bajo sospecha.
Desde 2021, esta percepción parece estar cambiado debido al fuerte incremento de los precios tanto en las opciones de compra como de alquiler. El encarecimiento ha dejado fuera a amplias capas de población, sobre todo a los más jóvenes y a los inmigrantes.
Suelo disponible y demanda en Madrid
El diagnóstico de Funcas destaca un problema estructural: Madrid dispone de suelo y de demanda suficiente, pero carece de agilidad para transformar esto en viviendas reales. La existencia de cerca de 150.000 casas bloqueadas evidencia la brecha entre los planificado y lo ejecutado. El reto va más allá de lo urbanístico y afecta de lleno a la política de vivienda, a la competitividad regional y a la calidad de vida de los ciudadanos.
El futuro dependerá de si la reforma legal y la voluntad política logran desbloquear este potencial.