Las reformas en casa, algunas, no entienden de tiempo, ni de permisos de terceras personas. Requieren una actuación inmediata. Es decir, hay que hacerlas lo más pronto posible. Así, hay obras que se pueden realizar en nuestra vivienda sin contar con el visto bueno del resto de vecinos de la comunidad y encima la misma está obligada a pagar junto a nosotros. Son aquellos arreglos que afectan a la seguridad, la habitabilidad o la accesibilidad al edificio, tal y como recoge el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Las obras recogidas por la Ley de Propiedad Horizontal
Son cinco los escenarios en los que se puede realizar, de acuerdo al artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, una obra sin acuerdo previo:
- Cuando se trata de una obra necesaria para el mantenimiento, conservación del inmueble y de las instalaciones comunes, incluidos los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad, accesibilidad y ornato.
- Obras y actuaciones para garantizar la accesibilidad universal y las pedidas por propietarios donde vivan y trabajen personas con discapacidad o mayores de 70 años: instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos.
- Ocupación temporal de elementos comunes durante el tiempo que duren esas obras necesarias.
- Construcción de nuevas plantas o alteraciones de la estructura o de elementos comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, cuando vengan impuestas por actuaciones de rehabilitación, regeneración o renovación urbana.
- Actos de división material de pisos o locales (para reformar otros más pequeños), agregación de colindantes para aumentar superficie o segregaciones, cuando sean posibles por la inclusión del inmueble en ámbito de rehabilitación o regeneración urbanas.
Este tipo de pedidas cubre lo imprescindible para que el inmueble cumpla con su deber de conservación y funcione con normalidad. Se trata de la reparación de instalaciones comunes, corregir riesgos que afecten a la seguridad o devolver condiciones básicas de habitabilidad. Por tanto, son actuaciones que no se pueden dejar para más adelante, hasta que sean aprobadas por la Junta. Se deben hacer de inmediato.
El límite de 12 mensualidades en la accesibilidad universal
La normativa también obliga a llevar a cabo los ajustes razonables de accesibilidad universal y, sobre todo, los que pidan propietarios donde convivan personas con discapacidad o mayores de 70 años. Eso sí, hay un matiz importante. Y es que será exigibles “siempre que el importe repercutido anualmente […] no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes”. Si el coste supera ese umbral, el carácter obligatorio se mantiene cuando quienes las requieren asumen la parte restante. De esta manera se facilita instalar rampas, ascensores o dispositivos que ayudan a mejorar la comunicación con el exterior.
Ocupación de zonas comunes sin acuerdo previo
En el momento en el que haya que las actuaciones anteriores, la ocupación de portales, patios y cuartos de instalaciones u otros elementos comunes durante el tiempo estrictamente necesario tampoco exige acuerdo de la comunidad de vecinos.
El pago de las obras obligatorias
La regla, en cuanto a este aspecto, es clara. El punto 2 del artículo 10 dice que el coste corresponde a los propietarios de la comunidad o agrupación de comunidades. La Junta se limita a distribuir la derrama y fijar cómo será abonada.
Por tanto, cuando la actuación se sitúa dentro de lo establecido por el artículo 10, la comunidad deberá afrontarla y organizar el pago. Por eso resulta clave diferenciar entre mejoras voluntarias y obras obligatorias: unas pueden esperar y ser votadas, las otras no. Eso sí, conviene comunicar por escrito el alcance de la obra, sus plazos y el presupuesto para gestionar todo con transparencia.