Cuando se vende una vivienda arranca una serie de tareas que pueden llegar a ser complejas si no se tiene el suficiente conocimiento en materia fiscal. Una de las cosas que hay que saber es cómo afectará en la siguiente Declaración de la Renta y para ello desde la Agencia Tributaria se han hecho públicas una serie de advertencias para que los contribuyentes puedan cumplir con sus obligaciones fiscales. Y es que estamos ante una operación que genera una ganancia o una pérdida y debe quedar reflejada en la declaración.
El procedimiento es sencillo, pero es importante seguir una serie de pasos para evitar problemas con Hacienda. Existen incluso excepciones en el pago del IRPF que pueden beneficiar a ciertos grupos, como son los mayores de 65 años o aquellos que reinviertan las ganancias obtenidas en la compra de otra vivienda.
Las obligaciones fiscales del vendedor de la vivienda
Hay un serie responsabilidades fiscales que cumplir para evitar sanciones con Hacienda:
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Tributo municipal que se aplica a todas las propiedades y que suele ser asumido por el comprador en el año en curso, aunque la Agencia Tributaria estipula que se divide proporcionalmente entre comprador y vendedor.
- Plusvalía municipal. Se calcula en función de la ganancia obtenida por la revalorización del terreno en el que se encuentra la vivienda. El cálculo depende del incremento en el valor del terreno durante el tiempo en el que el propietario ha poseído la vivienda. Se debe abonar en un plazo de 30 días hábiles desde que se formaliza la venta.
El IRPF
El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas es el más relevante en cuanto a la venta de una vivienda y hace referencia a la ganancia patrimonial de la operación. Si una persona ha vendido un inmueble y por dicha actividad ha obtenido un beneficio, debe declarar la ganancia en la próxima Declaración de la Renta.
Para conocer el cálculo de la ganancia patrimonial hay que restar el precio de la adquisición al precio de la venta. Esta diferencia es la ganancia patrimonial y, dependiendo del valor de la misma, se aplicará un determinado porcentaje de retención según los tramos de IRPF.
Hay exenciones sobre el IRPF
Se dan en los siguientes casos:
- Propietarios mayores de 65 años o aquellos en situación de dependencia severa o gran dependencia.
- Cuando se reinvierte el dinero obtenido por la venta de un inmueble en la compra de una vivienda habitual. En este caso se deben cumplir los siguientes requisitos para que se apruebe la exención: tanto la vivienda vendida como la comprada deben ser consideradas como la habitual y el vendedor debe haber residido en la vivienda vendida por un mínimo de tres años.
- Si en lugar de vender la vivienda se decide realizar una dación en pago, donde se entrega la propiedad al banco o al acreedor para saldar una deuda. Se deberá demostrar la situación de insolvencia y la falta de otros bienes.
La Declaración de la Renta
A la hora de declarar la venta de una vivienda en la Declaración de la Renta se deben completar las casillas correspondientes en la página 15 del formulario de la Renta. Estas son las principales casillas que se necesitan rellenar:
- Casilla 1817: se especifica que se trata de una vivienda.
- Casillas 1819 a 1821: se debe incluir la referencia catastral del inmueble.
- Casilla 1822: si se trata de una transmisión onerosa debes marcar esta casilla. Si se trata de transmisión gratuita, por ejemplo donación, la 1823.
- Casillas 1826 y 1830: se deben incluir los valores de transmisión y adquisición respectivamente.
Una vez completadas estas casillas, el sistema calculará la ganancia patrimonial y determinará la cantidad a pagar. En caso de que obtengas una ganancia patrimonial, se deberá pagar el porcentaje correspondiente en función de la cuantía obtenida.