Detrás del alquiler de una vivienda hay muchas cuestiones y, por tanto, dudas. Una de ellas es saber qué es lo que ocurre con la fianza del alquiler cuando el inquilino, por el motivo que sea, se marcha antes de que se cumpla el año de contrato. De acuerdo con la Ley de Arrendamientos Urbanos, el inquilino podrá poner punto y final a su estancia en la vivienda después de los seis meses, pero siempre y cuando avise con 30 días de antelación. Si no hay una cláusula de indemnización en el contrato, el propietario debe devolver la fianza aunque el inquilino se marche antes de lo pactado.
Lo habitual en cuanto a la duración de un alquiler es de un año y se puede prorrogar hasta cinco. Sin embargo, pueden surgir contratiempos y salidas antes de lo previsto. Aquí es donde la LAU, y lo que se incluya o no en el contrato, marca la diferencia: sin cláusula de indemnización el casero puede quedarse sin fianza por un desistimiento tras el primer semestre.
Lo que establece el artículo 11 de la LAU
El artículo 11 de la LAU recoge que el inquilino puede acabar con el contrato cuando hayan transcurrido al menos seis meses desde la fecha de inicio del mismo, pero tiene que avisar con una antelación mínima de un mes. En ese caso, si no hay penalización por las mensualidades restantes del semestre y, por finalización de contrato, corresponde la devolución de la fianza por parte del propietario al inquilino.
Si el inquilino decide irse antes, el propietario, entonces, puede reclamarle las rentas pendientes hasta completar ese semestre. Hay que tener especial atención a lo siguiente: el momento de salida y el preaviso cambian por completo el escenario económico. Antes de entrar en detalles, conviene distinguir los dos supuestos principales:
- Desistimiento tras seis meses: el inquilino abandona la vivienda con 30 días de preaviso. Hay que devolver la fianza
- Incumplimiento antes de seis meses: el inquilino abandona la vivienda con 30 días de preaviso. Ha que devolver la fianza.
- Incumplimiento antes de seis meses: el inquilino se va antes del primer semestre. El propietario podría retener la fianza como parte de la indemnización si el contrato lo permite.
Si el contrato no incluye una cláusula que fije indemnización por cancelación, el propietario deberá devolver siempre la fianza al inquilino. De ahí que muchos recomienden incorporar un apartado específico que regule cómo actuar en caso de desistimiento o incumplimiento. La propia LAU establece el criterio de compensación: una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplirse. Ahora bien, esta indemnización sólo se hará efectiva si está pactada en el documento. Si el contrato no establece nada al respecto, el inquilino queda libre de esa carga.
Así se calcula la indemnización
La normativa establece una mensualidad por cada año pendiente. Por tanto, si quedan menos de 12 meses, se prorratea. Así, con seis meses por cumplir sería media mensualidad. El propietario debe recoger esta fórmula:
- 12 meses, una mensualidad de renta.
- 6 meses, media mensualidad de renta.
- 3 meses, un cuarto de mensualidad de renta.
En ausencia de una cláusula, aunque el inquilino se marche tras el sexto mes, el arrendador no puede exigir esta compensación y está obligado, además, a devolver la fianza depositada por el inquilino. Mientras, si la salida ocurre antes del primer semestre y existe una penalización acordada, podría retener la fianza como parte de la indemnización, además de reclamar las rentas antes completar los seis meses.